כולנו מכירים מה המשמעות של נכס המספק תשואה כלכלית. רובכם ודאי מכירים את הנוסחה המפורסמת המתבססת על מחירי דיור באזור מגורים ומחירי שכירות באותו אזור, כאשר מכפלת מחיר השכירות ב 12 (חודשים) וחלוקת המכפלה במחיר הדירה תיתן את התשואה השנתית. על אף שהנוסחה הזו היא ברת-שימוש בקרב רוב עם ישראל, היא לא רלוונטית לרובו, אלא רק למיעוט שהצליח לרכוש דירה בלי הלוואה, כולל ללא משכנתא, במזומן – כולל הוצאות תחזוקה, תיווך ועורך דין. כיצד יודע לווה המשכנתא שלפניו נכס מניב באמת? באמצעות שימוש בנוסחה הבאה:
תזרים שנתי / הון שהושקע
בדיקת הנוסחה על נכסים שונים ברחבי הארץ
לרוב, תרחיש הקנייה הקלאסי הוא 30% ממחיר הדירה משולם על ידי הקונה, 70% הנותרים מלווים במשכנתא מהבנק. בהיוודע מחיר הנכס, ובהינתן מידע על תעריפי השכירות במקום ניתן להתחיל לבנות את המונה של הנוסחה: "תזרים שנתי". שורה זו כוללת את כל ההכנסות מהדירה בניכוי כל ההוצאות – למשל רווחים משכירות בניכוי תשלומי משכנתא לבנק. במכנה של הנוסחה ("הון שהושקע") יש להכליל את ה- 30% ששולם לתחילת הקנייה, הוצאות עורך דין, הוצאות תיווך, שיפוצים, וכל הון אחר שהושקע בדירה. דירה שהתשואה בנוסחה זו יצאה גבוהה יותר מאשר בנוסחה הפשוטה (שכירותx12 / מחיר הדירה) מהווה נכס מניב באמת.
אישוש נכונותה של הנוסחה לבדיקת נכסים מניבים
בשורה התחתונה, כדאיותה של עסקת נדל"ן לא נמדדת באזור המגורים או בסוג הנכס שקניתי, אלא באופן הניהול הנכון של הכסף בעת הקנייה כך שיישאר הכי הרבה לצרכן, והוא ימקסם את רווחיו כתוצאה מהרכש. נוסחת התשואה הבסיסית בה מחלקים שכירות שנתית במחיר מייצרת תמונה לא אמתית של המציאות שכן לא כל המחיר עדיין שולם, אנחנו עדיין בהסדר חוב מול הבנק. נכסים מניבים באמת הם נכסים שבעיקר בנוסחה של תזרים שנתי להון שהושקע יניבו תשואה נאה, כי זו התשואה שבאמת משקפת את מצבו הכלכלי של סוחר הנדל"ן. אם, לדוגמה, הדירה עולה X ₪ ומתוכם שולמו 0.3X ₪ אך באמצע החזר החוב הנכס נמכר, מרגע המכירה סך ההון שהושקע אינו X כמו בנוסחה הידועה יותר אלא 0.3X + N כלשהו, כאשר ה N הוא חלק מה- 70% שכבר שילמנו לבנק עד רגע המכירה. במונה נמצא התזרים השנתי על אותה דירה: שכירות בניכוי משכנתא.
מסקנות
הדרך המציאותית ביותר לחישוב תשואה היא באמצעות תמונת ראי של כספו של העוסק.
על מנת לנבא תשואה בנוסחה הזו צריך לבדוק האם מדובר באזור בו עקומת הביקוש מתחילה לעלות, כלומר יהיה קל למשוך קונים לדירה. באזור בו פועלים משקיעים יש יותר תחרות אך זו גם יכולה להיות הזדמנות אם יש באזור הרבה מבקשי-דירות.
לחצו כאן לקבלת מידע על: נכסים מניבים למשקיעי נדלן במחירים נוחים
לחצו כאן לקרוא עוד על: מרכז לוגיסיטי למשקיעי נדלן במחירים אטרקטיבים